案情简介:
2007年3月24日,原告宁X与被告邱X强签订合同,原告以110万元的价格购买被告位于南山区的房产一套。违约条款约定,如一方迟延履行合同,每日按合同价的万分之五支付违约金;迟延履行超过十日,另一方可以解除合同,并可要求违约方按合同价的20%支付违约金。合同签订后,原告依约交付定金20000元。标的房产系农村集体土地上建的村民住宅(即所谓绿本房),房产证上载明产权属被告及其妻子。2007年8月22日,被告取得红本房产证,房产全部产权归被告。被告收取定金后,向原告发函,称买卖该房不合法,买卖合同无效;其妻不同意出售该房。故表示不再履行该合同。原告收函后,停止了支付购房款行为。后经多次催促不果,诉至法院。
深圳市南山区人民法院经审理,作出(2008)深南法民三初字第35号民事判决书,认定买卖合同有效,被告违约,向原告支付迟延履行违约金55000元。
代理律师分析:
本案在诉讼中,被告提出三点答辩意见:一是房屋买卖合同违法,系无效合同;二是房屋系夫妻共同财产,妻子一方不同意出售,买卖合同不成立;三是原告未按期支付首期款,原告违约。这三点是本案双方争议的焦点,也是房产买卖合同纠纷中容易出现的典型问题。
1、本案合同效力问题。司法实践中,经常出现欲毁约一方以合同违法为由主张合同无效的情形,在房地产买卖合同中,因国家强制性法律规定较多,更容易出现这一情况。依照法律规定,所谓绿本房确实属于法律禁止买卖的范畴,因而被告的主张并非毫无根据。但是,我们不能机械地理解法律规定。首先,农村居民住宅并非绝对不允许买卖,诸多法律设置了有条件地可转让农村居民住宅的规定。其次,双方签订买卖合同时明知该房的现状,尤其是明知该房正在办理“绿转红”手续。作为预备性合同,双方无异于约定了合同成立的条件,即当“绿转红”完成后,再正式进行转让。这种附条件的合同时合同法允许的。再次,合同法的基本原则是尽量保证合同成立并有效,以最大限度地维护交易安全。也就是说,法律不会轻易否定合同的效力,这是合同领域法律规定的一个特点。最后,在被告已经完成“绿转红”手续,房屋属性排除了所有瑕疵的情况下,进行转让已经不存在任何法律障碍,法律对该合同已无否定性评价的余地。何况,维护合同的效力不仅是维护当事人双方的真实意思表示,也是对意图毁约主观恶意的一种制裁。因此,法院认定本案合同有效时合理的,也是合法的。
2、有关共有财产处理的问题。对共有财产的处理应该由共有人共同进行是一个原则,对此,《民法通则》、《物权法》、《婚姻法》等都有相关规定。但是,《婚姻法》规定,夫妻一方处理共有财产时,如果第三人有证据证明另一方明知该行为而不反对的,应视为一方的代表行为有效。本案中,原告提交了证人证言、录音资料等证据,证明被告妻子参与了双方多次磋商。故尽管被告妻子未在合同上签字,其也应受合同的约束。只得注意的是,《物权法》颁布后,法律采取了形式主义原则,即不动产和特殊动产依登记对外彰显权属。因此,在实践中应注意按照财产登记的权利者签署合同。如财产登记为多人共有的,应与所有共有人签订合同,防止其后可能出现的纠纷。
3、合同违约责任的确定问题。因为房产买卖比较复杂,环节比较多,因此房产买卖纠纷常出现双方均存在未按合同履行,相互指责对方违约的问题。对此,照顾要区分两点:一是合同义务履行的先后顺序问题。一般情况下,合同约定了双方履行义务的时间和顺序,对于时间在前的义务,尤其是顺序在前的义务,应该先履行,否则,对方可以行使履行抗辩权,中止自己义务的履行。在这种情况下,负有先履行义务的一方应承担违约责任。二是一般违约与重大违约。房产买卖中,支付购房款、赎楼以及交房产证、交房、办理过户手续等环节属于合同中大的义务,这些义务不履行,或者迟延履行经催告后仍不履行的,属于重大违约。如果导致合同无法履行的,如已经将房产过户他人的,就是根本违约。在具体案件中,当然由根本违约者或重大违约者承担责任。在本案中,被告明确表示不履行合同,原告中止付款符合法律规定,不属于违约行为,因此,法院判决由被告承担违约责任是正确的。