南京房产交易“悔买”纠纷明显增加

　　房地产调控新政重磅出击之后，南京楼市出现“退烧”迹象。在经历了“发烧期”卖房人坐地提价、频频毁约后，“退烧期”来临后买房人掌握主动权了，记者从南京多个律师事务所了解到，近日由买房人毁约引起的房产纠纷明显增加。如果您最近有房产方面的交易，那么以下的四个典型案例，可能对您有借鉴作用。

　　【案例A】

　　天啊，刚付完定金就跌了!

　　“叫你再看看再看看，你不听!现在好了吧，想反悔都不行!”

　　“哎哎哎!你怎么净放马后炮!当初是谁怪我动作慢拼命催我?现在又怪我动作快!”

　　原音再现

　　找律师咨询，律师还没开口，刘先生夫妇倒先吵成一团。他们十天前刚买了一套二手房，现在房价走低，后悔得不得了。

　　刘先生苦笑着说，他从去年秋天起就开始看房了，陆续看中了好几套，因为种种原因都没买成。今年1月份，又在玄武区看中一套二手房，除了总价高一点(105万)之外，其他方面都很满意，谁知道都准备签约了，房东忽然涨价，称低于110万不卖，他一气之下没买。郁闷的是，1月份之后，二手房一天一个价，蹭蹭直涨。老婆怪他动作太慢，他心里也着急，一有空就往中介跑，前一阵好不容易看中一套，在城东，单价1万4，小两口咬牙接受下来，哪晓得刚交完定金，房价就开始降!

　　“这两天报纸都在登房产调控信息，好多地方房价都降了，我到中介转了转，跟我那套房子条件差不多的，挂牌价都在1万3左右，我肯定买贵了。”现在，刘先生想毁约，但又有点“投鼠忌器”——当初带着“抢购”的心理买房，因怕房东反悔，交了3万元定金，违约金也定得很高，8万元呢，没想到现在想反悔的是自己，真是骑虎难下。

　　因感到为难，刘先生夫妇找到江苏维世德律师事务所的唐岩律师咨询，他们希望唐律师挑一挑合同的毛病，帮他们找到反悔的借口。

　　[律师观点]

　　别折腾，认了吧

　　刘先生夫妇所说的合同是有中介参与的三方协议，唐岩律师看了几遍，没有发现漏洞。“你签了协议，也交了定金，说明买卖合同关系成立并且生效了，根据法律规定，你有义务履行合同，如果违约，就要承担违约责任。”唐律师说，卖家可以选择两种维权途径，一是扣下定金，解除买卖合同，二是要求继续履行合同，并主张违约金。现在的情况是，违约金非常高，房价又呈下降趋势，卖房人显而易见会选择第二条维权途径，因为这对他很有利。刘先生夫妇违约的成本将会很高，就算违约能买到更便宜的房子，也很难弥补损失。因此，他建议刘先生夫妇不要再折腾。

　　【案例B】

　　你不想卖?我还不想买了!

　　10天前：“他给我发了条短信，说房子涨价不卖了，定金可以退，我要跟他打官司!”

　　现在：“暂时先不起诉，再等两天，如果房价继续跌，我就不要房子了，让他付违约金。”

　　前段时间，江北房价疯涨，频繁出现二手房一天提价数万元的恐怖景象。市民文女士在这样的狂潮中“抢”了一套还算划算的二手新房——新楼盘，毛坯，78某方米，56万。然而，交完定金的第三天，卖房人就反悔了。

　　“他给我发了条短信，说房子涨价，不想卖了，定金可以退，如果不同意可以去打官司。我真是气坏了!”文女士说，她交了2万元定金，约定的违约金是5万元，如果毁约，最多只能要回5万元，扣除2万元定金，多得的3万根本没法对付汹涌攀升的房价。权衡再三，她决定起诉房主要求继续履行合同。在律师的建议下，她到法院申请了诉前保全，这样一来，卖房人就不能把房子卖给他人了。

　　按规定，保全15天内需递交诉状。昨天，文女士原打算去法院，可看到报纸后，她后悔了，“19日江北一套二手房一天猛降20万，这是什么概念啊!我肯定买贵了，只要耐心等，不愁没有更便宜的。”这么想着，她立马不恨卖房人了。

　　接着，文女士给律师打了个电话：“暂时先不起诉，再等两天，如果房价继续跌，我就不要房子了，让他付违约金。”

　　据说，卖房人肠子都悔青了。

　　[律师观点]

　　卖房人无权再反悔

　　卖房人能收回反悔的话，要求文女士继续履行合同吗?江苏维世德律师事务所的唐岩律师表示不行，“法律上有个禁止反言的说法，卖房人已经明确表示要毁约，现在没有权利反悔，就算文女士同意继续履行合同，他也得承担违约责任。”

　　房价的上涨和下跌，都容易引发交易纠纷，不同的是，上涨时，卖房人很跩，下跌时，买房人掌握主动权。唐律师认为，出现这种状况是正常的，但也反映了一些市民欠缺“诚信交易”的意识。房价有涨有跌，只要发生交易，就有商业风险，长期来看，这种风险对双方是公某的。买卖双方在交易前理应能够预见风险，拿房价上涨或下跌作为违约的借口，既行不通也不应该。

　　【案例C】

　　旧的卖不掉，新的没钱买了!

　　“想卖了旧房子换新的，现在旧房子下家不买了，新房子贷不到款，真是倒霉透了!”

　　原音再现

　　“真是倒霉透了，我被这个下家害惨了!”换房大计进行到一半不幸搁浅，市民张先生郁闷坏了。

　　张先生在夫子庙有套住房，60某方米，两室一厅。因为房龄较老，户型陈旧，张先生一直想把这套房子卖了，换一套大点的新房。春节后，他开始四处看房，同时将旧房挂到中介出售。

　　上个月，上家和下家都找到了。上家陈老先生，想出售江宁一套新房;下家姓季，是个刚工作的小伙子，想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季，再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金，张先生向老陈支付了5万元定金。