房地产纠纷案例评析

　　原告(反诉被告)：重庆A回收有限责任公司，(以下简称A回收公司)

　　被告(反诉原告)：重庆B实业(集团)有限公司，(以下简称B实业公司)

　　[基本案情]

　　2001年10月25日，A回收公司(甲方)与B实业公司(乙方)签订《联建协议》，约定：甲方以其位于重庆市渝北区龙溪镇新牌坊的划拨土地13.6亩(即甲方房管证北县字第02973号至02976号国有土地使用证江国用(90)字第1407号所列的用地范围)作为建房投入，乙方拥有对该项目的独立开发权并负责全部建设费用，双方共同开发综合性商住楼，实行成品房分配;甲方协助乙方办理开发过程中应具备的各种手续，鉴于甲方已将该项目所涉及的土地抵押，在合同签字后一个月内由甲方负责注销该抵押，并由甲方协助提供相关手续，由双方申请办理到乙方名下，由乙方独自实行该项目的综合开发全过程中，逾期未能解除抵押影响办理土地出让等手续，则视为违约;乙方负责办理开发过程中选址、立项、规划、国土、消防、市政、绿化、人防等有关手续，并负责建房的全部资金，包括在建设中的有关一切税费和所有开发费用(含水电气、土地出让金、工程所有税费等);本合同经甲、乙双方签字盖章后即具有法律效力，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约，违约方应赔偿另一方违约金300万元人民币。同时，双方还就联建房屋的产权的分配方式、工程建设中的事务等问题进行了约定。

　　2001年12月18日，重庆市渝北区发展计划委员会作出《关于重庆B实业(集团)有限公司与重庆A回收有限责任公司新建“龙城”花园工程的立项批复》，同意B实业公司与A回收公司新建“龙城”花园工程立项。2002年3月1日重庆市国土资源和房屋管理局向A回收公司发出《关于“龙城花园”建设项目土地公示情况的函》，内容为：渝北区龙溪街道新牌坊地块，用于修建“龙城花园”建设项目，按照渝府发[2000]68号文件规定，已在市、区土地部门规定的公示点进行了公示，根据公示情况，同意你司对该地块进行开发建设，请你们抓紧办理相关手续，尽快实施，使该项目早日建成。2002年3月19日，重庆市规划局为B实业公司和A回收公司下发了《关于龙城花园工程的选取址通知书》。2002年7月17日，重庆市规划局作出《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》，原则同意B实业公司和A回收公司报送的龙城佳园规划设计方案，并同意其开展初步设计，要求将初设报送消防、环保、人防等部门审查并出具书面审查意见，同时还说明取得本通知书后6个月内未向该局申领建设工程规划许可证，期满后又未向该局申请延期的(延长期不得超过6个月)，本通知书及其他批准文件自行失效。2002年7月22日，重庆市规划局为A回收公司和B实业公司颁发了龙城佳园的《建设用地规划许可证》，并在该证上注明：在取得本证三个月内未取得建设用地批准文件，建设工程选址意见书和本证自行失效。2002年12月3日，B实业公司和A回收公司向重庆市规划局渝北分局提出《关于龙城佳园设计方案延期的报告》，主要内容为：由于正在完善土地抵押解除手续，致使初步设计审查未能报送，特申请延期6个月。2003年7月18日，B实业公司和A回收公司再次向重庆市规划局渝北区分局提出《关于申请对龙城佳园初步设计方案报批延期的报告》，主要内容是：现已完成补步设计，但由于消防、绿化仍在审批之中，不能向贵局交件，特申请延长三个月。2003年8月，重庆市规划局渝北区分局答复B实业公司和A回收公司，不同意其延期申请，并要求其尽快报送初设方案。至纠纷发生，B实业公司没有报送初设方案。经审理查明，B实业公司系具有贰级资质的房地产开发企业。

　　[诉讼请求及主要理由]

　　原告以《联建协议》约定的用于开发的土地是原告经划拨方式取得的国有土地，且该土地使用权已作抵押。双方签约时，该土地未按照有关规定办理土地使用出让手续，且至今未补办相应的审批手续。协议签订后，约定的建设工程亦未实际实施为由，请求确认双方于2001年10月25日签订的《联建协议》无效，并判令被告赔偿原告经济损失260万元。同时，被告B实业公司认为A回收公司诉请确认《联建协议》无效，其实质是单方终止合同，违反了双方的约定，构成违约。为此，在法院指定的举证时限内还提起反诉，请求本院确认双方签订的《联建协议》有效，同时判令A回收公司向B实业公司支付违约金300万元。

　　[一审认定与判决]

　　2001年10月形成的《联建协议》系A回收公司与B实业公司双方一致的意思表示，且内容具体明确，该协议已依法成立。根据双方的约定，A回收公司将其拥有划拨土地作用权的土地作为投资与B实业公司合作建房，此为土地使用权有偿转让的一种特殊形式。根据本案查明的事实和我国《城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定以及有关司法解释的精神，认为：第一，案涉的划拨土地未获准用于开发建设。第二，原告用于联建的划拨土地的土地使用权出让手续亦至今未办理，更未缴纳土地出让金。第三，由于联建项目的建设工程的规划许可、施工许可手续至今未办理，该联建工程一直未开工，即未进入实质性的开发建设阶段，使案涉土地自签约以来一直处于闲置状态，这是对有限的土地资源的一种浪费。因此，应当认定双方当事人所签的《联建协议》违反了法律法规的强制性规定，应当认定无效。判决如下：

　　一、重庆A回收有限责任公司与重庆B实业(集团)有限公司于2001年10月25日签订的《联建协议》无效。

　　二、驳回重庆A回收有限责任公司的其他诉讼请求。

　　三、驳回重庆B实业(集团)有限公司的反诉请求。

　　[评析]

　　一、合资合作开发房地产合同的性质

　　合资合作开发房地产合同实质是要式合同、无名合同，合同的生效必须符合合同法总则的规定并履行相关的手续;同时合资合作开发房地产合同的标的是房地产开发行为，必须依据《房地产管理法》及《城市规划法》履行有关的报批手续，合同才能生效，即合资合作开发房地产合同在没有办理相关手续前，是效力待定合同。同时，其必须符合普通合同必备要件。

　　在本案中，B实业公司系具有贰级资质的房地产开发企业，主体是合格的;在意思表示上，双方一致的意思表示，且内容具体明确，该协议已依法成立;在内容上，合同内容是否违反法律、行政法规，是本案争议的焦点，也是被告反诉请求支付违约金的基础。