基本案情：

　　老张退休后将自己的房子出租出去，做起了房东。小刘是个北漂的白领，带着老婆和上幼儿园的儿子四处租房居住。2011年，老张与小刘签订了为期一年的租赁合同，小刘承租老张的房屋，月租金为3000元。租期之内，小刘与老张相处十分愉快。

　　可租期届满之时，双方却因3000元的押金产生了激烈的争吵。

　　老张提出两个问题。第一是向小刘交房时房屋的墙壁是新粉刷，等小刘退房时，墙壁已经被小刘弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦。老张认为应重新粉刷墙壁，费用应自押金中扣除；第二，老张主张小刘弄坏了厨房的抽油烟机，现在抽油烟机噪声非常大，没法正常使用，应自押金中扣除维修抽油烟机的费用。小刘却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了。因此押金应该全额退还。

　　双方争执不下，只得诉至法院。老张的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像。

　　谁主张谁举证是基本的证据规则。而老张的证据只能显示退房当时的墙壁状况，无法对比墙壁小刘租住前后的差异，也就无法证明小刘弄脏了墙壁；老张的录像亦无法证明抽油烟机存在何种损坏以及损坏是否因小刘使用不当所致。最终，双方经法院调解，达成了和解，老张退还小刘押金2000元。

　　律师分析：

　　租期结束后的押金退还涉及到房屋验收及费用结算，对水电费是否存在拖欠、“污损”是否属于正常折旧、设备损坏是否使用不当所致等问题，出租人与承租人常存在较大分歧。

　　面对这样的问题，建议双方在签订书面合同时，对特殊的房屋状况应进行明确的标记，如可在合同附件中的设施设备清单中标明墙壁是否新刷，设备是否新购或者是否存在较大噪音等情况，较难描述的也可以打印出照片双方签字确认。

　　同时，在合同履行中，房东一方也应当对合理折旧保持应有的宽容，合理限度内的房屋及设备折旧不能作为扣减押金的理由，只有因承租人使用不当造成的损害才是承租人的赔偿范围。再者，为了维护自身权益，房东应积极做好设备的日常维护、维修，一者可以延长使用寿命，二者如果发现人为损坏也可以及时检修、处理。

　　在返还押金的诉讼中，出租人应先证明扣减押金具有合法依据，承租人只需针对出租人的证据提交反证。而实践中某些中介公司以克扣押金为惯例，在没有凭据的情况下，随意提出几个理由即克扣押金，给承租人造成了不应有的损失。