租房容易出现的纠纷有哪些

　　[事件简述]

　　宋某自1993年以来一直租赁***公司的两间楼房经营药品，1999年3月宋某经**公司同意后将该楼房转租给张某。但2000年仍是以宋某的名义与***公司签订的租赁协议，2000年8月***公司在未通知宋某与张某的情况下，以88000元(国有资产管理局评估价)将该两间楼房卖给了韩某，韩某将款付清并办理房产过户登记手续后，通知宋某、张某搬迁，但张某拒绝搬迁。2001年至2003年，宋某与***公司仍然签订了租赁协议，宋某仍将该楼房转租给张某。韩某以张某、***公司及宋某侵犯财产所有权为由起诉至法院，要求张某反还房屋，宋某和***公司赔偿损失。

　　[案件分析]

　　该租赁协议是无效的，医药公司房屋所有权转让后，已无权出租该房屋，宋某在知道房屋被出卖后，一直未主张优先购买权，其已丧失该项权利，故韩某与医药公司的房屋买卖合同已成为有效的合同，而医药公司与魏某2001年至2003年的租赁协议时无效的。综上所述，张某与医药公司及宋某侵犯了韩某的财产所有权，张某应停止侵权，搬出所占房屋，并赔偿韩某的经济损失。

　　[知识拓展]

　　租房容易出现的几种纠纷类型：

　　(一)租金违约纠纷

　　这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人要求房屋租赁承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，房屋租赁出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。

　　(二)损害赔偿纠纷

　　房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：

　　(1)房屋损坏赔偿纠纷 这多数是房屋租赁承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是房屋租赁出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。

　　(2)人身财物损害赔偿纠纷 由于房屋租赁出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。

　　(3)房屋租赁房屋共有人的合法权益损害纠纷 房屋共有人对所属房屋享有共同的权利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。

　　(4)装修费用纠纷 房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。

　　(三)房屋租赁期间出售的优先权纠纷

　　《房屋租赁条例》规定：房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。

　　(四)转租纠纷

　　现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷；有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的房屋租赁出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。

　　(五)变更房屋用途纠纷

　　一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而房屋租赁承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。

　　(六)单面解除合同纠纷

　　房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。

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