房屋租赁纠纷处理与风险防范

　　随着经济飞速发展，人民日益增长的物质需求增加，由房地产带动起来的经济过热，出现了房屋购买成本的增加。此时，房屋租赁变得空前活跃。在房屋租赁方面，由于目前法律规定过于原则性，可操作性还有待完善的空间。笔者多年从事法律工作，对房屋租赁方面有一定的了解，积累一定的实务经验，故在此执笔总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供读者共享。

　　一、必须签订书面合同。

　　合同是用于约定双方当事人的权利和义务，合同可分为口头合同和书面合同。在目前形势下，有些人可能会为了某些不当的经济目的，而作出违背当初约定的行为。如果是口头约定，将会给这种人以“空口无凭”的托辞。因此，签订书面合同是根本的，也是第一位的。

　　具体到房屋租赁合同，签订书面合同更是不应缺少的。《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款及违约条款等。有了书面合同的保障，对于出租方或者承租方来说，都是一种约束和保障。如果一方不守约，守约方可以主张违约金，这样可以确保交易的稳定性。

　　二、认定合同效力问题

　　最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的司法解释，规范了房屋租赁合同效力的认定，保证和法律的确定性和统一性。该司法解释限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力，这做法也是从交易的稳定性出发的。

　　再有，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准，此时承租方所给付的为房屋使用费，而不是租金。

　　三、优先购买权纠纷

　　优先购买权也常见于房屋租赁，特别是现在房价波动幅度大，且向上涨的趋势越来越明显。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人能否请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，甚至以第三人的购买价格购买租赁房屋?

　　司法解释对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋：房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。承租人不能因此请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，当然更不可能以第三人的购买价格购买租赁房屋，而只能向出租人主张赔偿损失。

　　四、转租争议

　　如果承租人未经出租人同意，私自转租，是否可以随时主张转租行为无效?答案是不。为了维护交易的稳定性，司法解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。作为出租方，如知道承租人未经同意转租，应当在六个月内及时行使权利。

　　五、追讨租金的诉讼时效

　　司法实践中，我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。租金纠纷的诉讼时效为一年，不同于一般的诉讼时效两年。再有，虽然租赁关系仍存续，但由于租金是分期给付的，相对来说每期的租金即分别对应不同的诉讼时间。