承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同?

　　案情简介

　　于某和白某系同乡，于某租住的某市沿江北路130号房屋两间，系白某之私人房产。2003年12月24日，白某的母亲将房子交予于某居住。由于于某与白某对房屋的租赁有不同意见，矛盾不断，直至2004年9月，在房管部门的干预下，双方订立了租赁契约，月租金600元。订立房屋租赁契约后，双方矛盾依然存在，于某一直拖欠房屋租金。

　　2005年5月24日，房管部门鉴定该房属于危房，需翻建修缮。2005年8月，白某在于某未将房屋腾空的情况下，将屋顶部分拆毁，致使屋内部分物品受到不同程度的损坏。于某在使用该房期间，曾经将该房做过操作间。为此，于某要求白某按房管部门的通知修房。白某则认为于某未经其同意私自将房屋当作营业用房，并且不按时交纳房租、水费，而他是按房管部门的通知要求修房的，不存在损害赔偿的问题，于某应当补交所欠房租和水费，并要求解除双方的租赁合同，将房屋收回自用。后居委会出面调解，但因双方各持己见，未达成一致意见。

　　1999年1月10日，于某起诉到某市人民法院，请求法院判令白某承担对自己财产所造成的损失。白某提出反诉要求于某腾房并解除房屋租赁合同。

　　法院判决

　　某市人民法院经审理认为，出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的，该契约符合法律的规定，应当合法有效。于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为，白某有权解除房屋租赁契约。根据《城市私有房屋管理条例》第16条第2款、第21条、第52条，《中华人民共和国民法通则》第131条之规定，判决如下：

　　一、白某应当赔偿于某所遭受的财产损失;

　　二、解除白某与于某之间的房屋租赁契约;

　　三、于某应当支付所拖欠的租金，并支付滞纳金。

　　争议焦点

　　1.如何认定和理解房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务?

　　2.承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同?

　　律师点评

　　一、房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务。

　　房屋租赁是房屋出租人(一般是房屋所有权人)和承租人之间的一种民事法律行为。《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

　　关于房屋租赁合同，我国《城市房地产管理法》第53条规定了租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。国家建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》对合同条款做了更为明确的规定，根据该《办法》第9条之规定，房屋租赁合同应当具备下列条款：(1)当事人姓名或者名称及住所;(2)房屋的坐落、面积、装修及设施情况;(3)租赁用途;(4)租赁期限;(5)租金及支付方式;(6)房屋修缮责任;(7)转租的约定;(8)变更和解除合同的条件;(9)当事人约定的其他条款，如违约责任条款等。

　　房屋租赁合同的双方当事人，一方为出租人，另一方为承租人。出租人是在房屋租赁关系中提供房屋给他方使用的一方，是房屋租赁关系的一方主体。出租人可以是自然人，也可以是法人或非法人团体;可以是房屋的所有人，也可以是国家授权行使房屋所有权的法人。即出租人必须是所有权人或经所有权人授权的人。如果不是房屋所有权人，对房屋只有使用权或占有权及其他权利，则不能成为出租人。如承租人或抵押权人即不能成为出租人。承租人是在房屋租赁关系中使用房屋并交付租金的一方当事人，是房屋租赁法律关系的另一方主体。承租人可以是个人，也可以是集体。本案中出租人白某系该房屋之所有人，他与承租人于某都是自然人。双方构成该房屋租赁合同的当事人。