出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?

　　案情简介

　　2005年6月11日，原告张某丰与被告孙某平签订一份房屋租赁协议，该协议约定，原告张某丰将位于上海市浦东区东平路1号华光小区旁边的建筑面积总计830平方米的房屋出租给被告孙某平使用，每月租金3万元，按季结算，租期截至2009年12月30日。房屋租赁协议签订后，原告张某丰依约向被告交付房屋，被告孙某平于2005年8月11日向原告支付了房屋租金3万元。

　　被告孙某平取得上述房屋后，与第某人投资开办上海市爱心敬老院(该院依法取得政府颁发的许可证，系合法设立)，由被告孙某平与第某人爱心敬老院共同使用承租的房屋。在承租期间，被告孙某平仅仅向原告支付房租3万元，经原告多次催讨，但被告以爱心敬老院投资太多，现无法筹款支付房租，并表示在年底之前付清房租。原告系老年人，见被告所做的事情是为社会做公益事业，遂同意被告暂缓支付房屋租金的请求。

　　2006年9月12日，上海市浦东区规划土地管理局通知第某人爱心敬老院，原告张某丰出租的房屋未取得房屋产权证，系违法建筑，要求第某人在限期内予以搬出并自动拆除，否则将申请法院强制予以拆除，并承担相关的拆除费用。据此，被告孙某平遂找到原告问其原委，原告承认其出租的房屋没有取得房屋产权证，但其与被告之间的租赁关系是受到法律保护的，遂要求被告将拖欠的房租予以支付。但原告的要求遭到被告的拒绝，双方由此产生纠纷。

　　原告张某丰认为，2005年6月11日，与被告签订的房屋租赁协议，系双方真实的意思表示，协议条款亦经双方共同协商确定，应属有效协议，理应受到法律的保护和支持。现本人已经根据双方签订的协议将房屋交付给被告使用，而被告也曾支付部分租金，后由于被告投资敬老院出现资金紧张未付租金，因被告所做事情是为社会做贡献，遂取得本人的理解，同意被告暂缓支付房租，但至今被告仍未再向本人支付房屋租金。更何况，虽然本人出租的房屋未取得房屋产权证是事实，但与被告承租实际使用房屋、支付房屋租金之间没有任何关系，而且被告在承租期间也实际居住使用了承租房屋，被告理应向本人支付剩余的房屋租金。可见，被告不支付房屋租金的行为，是违反法律法规规定的，损害了本人的经济利益，故被告应当根据协议的约定支付本人至2006年10月11日止期间(共16个月)的租金45万元;

　　被告孙某平认为，双方签订有房屋租赁协议属实，但原告出租的房屋系违法建筑，原告无合法房屋产权证或其他建房手续，而且原告在出租房屋时，亦没有将房屋未取得房屋产权证的事实告知本人，存有欺骗之行为。故该房屋租赁协议是违法的，不具有任何法律效力，而且根据法律的规定，该协议亦是自始无效的。更何况，造成协议无效的责任在于原告一方，本人在主观上没有任何过错。可见，原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，本人不应承担支付剩余的租金，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决

　　上海市浦东区人民法院经审理认为，原告对系争房屋无权属证明或其他合法建房手续，出租的房屋系违法建筑。《城市房屋租赁管理办法》第6条第5项规定，属于违法建筑的房屋不得出租。此规定属于强制性规定，租赁双方当事人不得违反。故本案中，原、被告双方所签订的房屋租赁协议违反了上述有关规定，应属无效协议。而且造成该协议无效的主要责任在于原告，但被告在签订房屋租赁合同时未严格审查原告对系争房屋的权利是否完整，也存有一定过错。现原告就违法建筑房屋出租的行为要求被告支付租金的诉请，于法无据，不予支持。原告现已收取的租金，属非法所得，应予收缴;被告承租涉讼房屋使用至今，但未支付的租金，属双方约定取得的非法所得，应当予以收缴。根据《中华人民共和国民法通则》第58条、第61条之规定，判决如下：