咨询热线内容
2005年9月，我转业回城工作，承租钱某一套两室一厅的房屋居住，并与其签订了书面租赁协议。协议约定：房屋的租赁有效期为5年，租金按每月800元计算，水电费另付。2007年8月，钱某告诉我，打算以15万元的价格将此房卖给他人。一星期后，钱某与陈某签订了房屋买卖合同，并办理了产权过户手续。2007年10月，陈某要求我搬出房子，我不同意，他就带人强行将我的家具、衣物等扔到院子里，并造成了家具部分损坏。
请问：钱某与陈某的房屋买卖合同是否有效?陈某有权要求我搬出房子吗?我的损失应由谁来承担呢? (咨询者：华先生)。

律师专线解答
华先生，听完您的讲述，我们可以明确地告诉您：钱某和陈某的房屋买卖合同有效，但陈某无权要求您在租赁期间搬出房屋，其对您家具的损坏应承担赔偿责任。
我国《合同法》规定，依法成立的合同，白成：立时生效；法律和行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，白手续办理完毕后生效。依照其规定，陈某与钱某签订了合法的房屋买卖合同，并且依法办理了相应的过户登记手续，符合法律规定的生效要件，应当认定有效，陈某合法取得房屋所有权。据此不难看出，您不能以此为由主张钱某与陈某之间的买卖合同无效。当然，您可以向钱某主张承担违约责任，因为钱某的行为已经明显地违反了你们之间租赁合同的约定，其应承担相应违约责任。
与此同时，陈某也无权在您与钱某约定的租赁期内要求您搬出房屋，这就是所谓的“买卖不破租赁”原则，该原则是指私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。所以尽管陈某取得了该房屋所有权，但根据上述原则，您与钱某的房屋租赁合同对您与陈某继续有效，因此陈某要求您搬出房屋以及强行扔出您的家具、衣物的行为侵犯了您的合法权益，对所造成的损害，陈某应承担赔偿责任。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对“买卖不破租赁”这一原则不清楚。

律师提醒与注意事项
“买卖不破租赁”是债权的一个特例，有其严格的适用条件：(1)就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，按照无效合同的处理方法处置。(2)租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权转移于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权转移就不发生“买卖不破租赁”。(3)承租人在同等条件下未主张优先购买权，若承租人主张优先购买权，则取得所有权。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十条
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条、第一百一十九条