租赁纠纷调查及防范策略
法制网讯近几年来，许多城市都进入了大拆迁、大建设的城市发展格局，拆迁给房屋租赁市场巨大的发展机遇，同时各地房屋租赁纠纷也直线上升，租赁纠纷类型主要有哪些，租赁过程中存在哪些风险，如何防范这些风险的发生，记者带着这些问题走访了镇江市两级法院。
据润州法院法官介绍，镇江市区08年开始进行巨量拆迁，08年完成175万平方米，09年完成拆迁381万平方米。但从2004年以来，市区法院一审共受理并审结房屋租赁案件251件，其中08年以前仅有8件，08年为27件，其余发生09年之后，也就是近97%的案件发生在该市市区巨量拆迁启动之后。在润州法院法官的帮助下，记者分析了该市房屋租赁纠纷的类型、产生原因、潜在风险以及应对策略，希望对规范房屋租赁市场，减少各种潜在风险和矛盾纠纷有所帮助。
发生在身边的房屋租赁纠纷
典型案件之一：未验收房屋纠纷多，拖欠租金、水电、物管费用152万
2008年5月，市区某娱乐公司和某实业公司签订协议，由娱乐公司租赁实业公司位于大市口区域的某大厦三、四层用来开设餐饮，租赁期自2008年5月起至2014年5月。合同约定娱乐公司逾期或不足额支付租金、物业管理费或水电费累积超过30天的，实业公司有权选择解除合同。合同签订后，租赁房屋所在大厦的竣工验收及消防验收工作尚未结束，经多方协商，在征得开发公司和物业管理公司同意后，娱乐公司先行进场装修，6月，娱乐公司安排施工人员进场开始装修。
7月1日至28日间，娱乐公司五次向实业公司发函联系，要求解决消防验收、用电增容、扶梯井口封闭等问题，其间，实业公司进行了相应的配合工作，29日，娱乐公司发出“关于终止、解除房屋租赁合同的函”，认为房屋存在隐患、消防验收问题，违反了合同约定，决定解除与原告所签的房屋租赁合同。次日，实业公司回函，其中说明不存在违约行为的理由，并对娱乐公司单方解除合同的行为不予认可。此后，双方对此问题进行了十余次交涉。
8月，该大厦通过工程竣工验收，9月，娱乐公司停止了装修工程，11月，该大厦消防验收合格。当月，实业公司要求娱乐公司支付垫付的水电、物管费用36万元。12月，娱乐公司发函，原定于9月开业的餐饮项目未按期实现的根本原因是装修过程中大厦的消防未经整体验收合格，并列举消防设施未移交，属于公共部分的过道电梯井未处理，数条伸缩缝未处理等问题，希望实业公司适当赔偿。2009年4月，实业公司代替娱乐公司向物业管理公司交付水电、物管等各项费用12万元。5月，实业公司向法院提起诉讼，要求解除合同，娱乐公司支付租金及各项垫付费用。
审理中，法院实地勘验现场后，认为，双方日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的体现，双方均应按合同履行义务。娱乐公司接收房屋后15个月中，未交纳任何租金和水电费等，符合双方约定的解除条件。据此，法院判决解除双方租赁合同，娱乐公司向实业公司支付租金及各项垫付费用共计152余万元。
典型案件之二：租赁临时建筑怠于起诉，两年租金“腰斩”为一年房屋使用费
1992年，在修建镇句公路（现在的朱方路）时，当时镇江铁中（南京铁路局镇江职工子弟学校）向有关部门申请在路旁修建了一批临时房屋，使用期限2年，到期后未办理展期，但房屋一直保留到现在。后镇江铁中改名为中山中学，2006年12月，中山中学与朱某等7人签订租赁合同，将该批房屋租给朱某等7人做生意，租期一年。2008年1月，租赁期满后，中山中学忙于学校合并事务，并未向朱某等催要租金，朱某等至今也未再缴纳租金。4月中山中学被市教育局撤销，其资产合并至镇江某中学。
2009年11月，某中学向法院提起诉讼，要求朱某等7人与中山中学签订的租赁合同无效，立即迁出所占据房屋，并支付2008、2009两年的租金从2千元到1万5千元不等。
审理中，朱某等辩称，并不知道房屋是临时建筑，双方签订是的合法有效的合同，由于学校对于房屋的事实状态进行了欺瞒，导致合同无效的责任完全在于学校，学校不能通过非法建筑收取的租金。并且，法律规定对于延付租金的诉讼时效是一年，学校2009年11月才进行起诉，已经超过了诉讼时效，超过诉讼时效的权利依法不能给予司法保护，请求法院驳回学校的请求。学校辩解，起诉前已经多次要求朱某等迁出房屋，并支付租金，已经引起诉讼时效的中断，不存在超过诉讼时效的问题。但学校并无证据提交法庭，朱某等也不予认可。
法院审理认为，未经主管部门批准延长使用期限的临时建筑不能用于出租，双方租赁合同无效，学校未向朱某等说明房屋真实状态，朱某等人也为查看房屋所有权证书，说明双方对房屋的临时建筑状态持默契的态度，对租赁合同无效均负有责任。朱某等人无占据该房的合法依据，应予迁让。房屋租赁合同无效，学校不能请求支付租金。但朱某等实际占有房屋并享有收益，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，学校起诉时间为2009年11月，之前1无证据证明其主张权利，朱某等应当给付自2008年11月至2009年12月的房屋使用费，2008年1月到10月的使用费因为超过诉讼时效不予支持。据此，法院判决，朱某等7人立即迁出房屋，并支付从1千到8千不等的房屋使用费。
典型案件之三：租赁房内装修应该归谁？
2008年6月，某糖业公司将京几路的一套房屋出租给张女士做生意，期限为2008年7月1日至2009年6月30日。租赁协议约定在不改变房屋结构的前提下，可对房屋进行装修，租赁结束后装潢不得拆除，应无条件交给出租方。在租房期间，张女士在房屋内打了阁楼，2009年6月10日，该公司发函通知张女士协议期满后不再续签租赁合同，但张女士要求对阁楼给予补偿，双方产生纠纷。今年初，糖业公司将张女士告上法庭，法院依据租赁协议判决张女士立即迁出租赁房屋，对阁楼不予补偿。
典型案件之四：烧了东家东西，照价赔偿
2009年1月，刘女士将弥陀寺巷的五楼套房出租给吴先生，期限自2009年2月10日至2009年6月10日。5月底，该房屋发生火灾，镇江市京口区公安消防大队现场调查，并于6月9日出具火灾事故简易调查认定书，认定起火部位为该房子内的灶台，镇江市价格认证中心出具价格鉴证结论书，认定烧毁房内装潢、家具为1万3千元。案件审理中，法院另行认定因火灾造成刘女士无法出租房屋，租金损失2400元。最后，法院判决吴先生赔偿15400元。