北京法院在审理一起房屋租赁合同纠纷时认定经济适用房不得擅自转租或转借他人
李先生将自己所有的一套经济适用房交给某中介公司代理出租，后因租金和房屋装修问题，与中介公司发生矛盾。2009年2月，北京市丰台区人民法院一审判决，涉案房屋系经济适用房，不能用作出租，双方所签代理出租合同无效。
2007年11月，李先生将自己位于丰台区某处的经济适用住房委托中介公司出租给他人使用，租期三年。李先生诉称，中介公司擅自将两居室隔成四居室，分租给四户，且收取的租金也高于给自己的租金，从中挣取差价。为此，李先生起诉要求解除房屋委托代理合同，中介公司支付拖欠的租金8250元，将房屋恢复原状并腾空后返还自己。
中介公司辩称，房屋装修是经李先生同意的，中介公司同意解除合同，并将合同清单中所列的物品如数返还李先生。由于李先生交付的房屋是毛坯房，室内没有任何基础设施，中介公司对房屋进行了全面装修，支付各项费用2万元。此外，李先生提前收回房屋，中介公司要支付客户的违约金。为此，中介公司反诉要求李先生赔偿装修费2万元，赔偿腾退现住户所需违约金4900元。
法院经审理认为，涉案房屋为经济适用住户，而经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租或转借他人居住。因双方当事人违反经济适用住房不得出租的相关规定，故所签委托代理出租的合同无效。确认合同无效后，中介公司应当返还讼争房屋及相关物品，同时将客厅隔断拆除恢复原状，第三人应由讼争房屋内迁出。此外，中介公司应参照租金标准给付李先生相应房屋使用费。因造成合同无效李先生及中介公司均有责任，且中介公司对其支付房屋装修费2万元的主张未提供相关证据，故其装修费损失法院根据实际情况酌情确定，并应由李先生承担相应赔偿责任。因中介公司未提供证据证明向客户支付违约金的证据，故对其该项主张不予支持。据此，法院判决双方所签房屋委托代理合同无效，中介公司将涉案房屋腾空，恢复原状后交付李先生，并支付房屋使用费8250元，李先生给付中介公司房屋装修费5000元。
来源：人民法院报作者：乔学慧