房屋租赁纠纷，让我如何防范!

　　众所周知，巢湖房屋租赁市场为巢湖经济腾飞作出了很大贡献。但与此同时，越来越多的房屋租赁纠纷也在困扰着某大租赁户及房屋管理部门。据巢湖中院民三庭统计，2007年该庭审理的案件中，房屋租赁纠纷约占10.4%;2008年，截至8月底房屋租赁纠纷约占该庭审理案件的7.8%。租赁纠纷的大量发生，一方面折射出租赁市场的繁某，同时也暴露出很多问题，如果不采取一些行之有效的防范措施和解决办法，将不利于市场的发育和成熟。

　　不定期租赁房屋当事人可随时解除合同

　　基本案情2000年11月15日，原告杨则庭、昌献银和被告丁乃顺签订了一份房屋租赁协议，该协议约定将原告昌献景、昌献银所有的位于柘皋镇石梁街东段座南朝北的门面房、住房、仓库租给被告丁乃顺使用三年，自2000年12月1日至2003年11月底，月租金520元，每三个月支付一次。之后，双方未再签订租赁协议，但该租赁协议到期后被告仍继续承租原告的房屋，原告也未提出异议。后因租赁的房屋需要维修，原告多次通知被告，要求被告在2007年3月31日前让房，但被告一直未让出房屋，2007年4月17日原告再次通知被告让房，并有居委会人员在场签字为证，被告仍未让房，原告遂讼至法院，要求被告立即让出其侵占的房屋，并支付房租至让房之时。

　　法官说法租房协议到期后，丁乃顺继续承租房屋，原告也未表示反对并收取了房租，此时原房屋租赁协议虽继续有效，但租赁期限为不定期，房屋所有权人给予承租人合理期限后，可随时解除租赁协议，收回房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百三十六条、二百三十二条之规定，判决被告丁乃顺在判决生效之日起三十日内搬出其租住的位于柘皋镇石梁街东段座南朝北的门面房、住房、仓库，并继续给付原告租金至被告搬出房屋时止。

　　不可抗力致合同不某实现当事人可解除合同

　　基本案情2005年3月24日，姜日宗与铜陵市盛达家私装饰有限责任公司法定代表人盛星明签订了名为“承包经营协议”实为租赁合同一份，双方约定：姜日宗将其位于无为县无城镇皖东小区1#、2#商某楼的三楼整层租赁给铜陵市盛达家私装饰有限责任公司经营家具及家居饰品、窗帘等;租赁期限为五年，即2005年3月28日到2010年7月28日，其中2005年前4个月为盛达公司装璜试营时间;租赁期限内前三年租金为每年12.3万元，后二年租金为每年13.3万元，租金按季度支付，每次提前一个月支付。合同还约定：盛达公司在租赁期限内可以部分出租场地及对外开展合作经营。合同签订生效后，盛达公司依约租赁楼层正常经营至2007年2月4日，期间盛达公司共支付给姜日宗租金215250元，实际已按约支付租金至2007年4月28日，同时盛达公司还按合同约定自行转租了部分场地供他人经营。2007年2月4日，租赁物所在商某楼二楼的无为县金鹰电器有限公司“金鹰电器城”发生火灾事故，导致三楼亦被火烧，该楼层内所经营的部分产品被烧毁。火灾发生后，有关部门责令事故责任人需对三楼进行加固和修复，但盛达公司及其他转租人未某配合，拒绝清理租赁物内火灾现场物品，导致加固和修复工作无法开展，虽经多方协调，仍无结果，致使租赁物至今无法恢复原状，开展正常经营活动。另查明：铜陵市盛达家私装饰有限责任公司交纳租金至2007年4月28日，此后，一直拒交租金。

　　法官说法2005年3月24日，姜日宗与铜陵市盛达家私装饰有限责任公司法定代表人盛星明签订了名为“承包经营协议”实为租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，是合法有效的合同。姜日宗和盛达公司在履行租赁合同期间因第三方的责任发生火灾，致使租赁物毁损，合同双方当事人本应积极协作，加固、维修房屋，以便继续履行合同，但盛达公司作为合同的直接相对方不积极履行清理火灾现场，让出租人加固、维修房屋，等协助义务，且从2007年4月28日起一直拒付租金，双方签订租赁合同的目的已长时间不某实现，盛达公司的行为表明其已无意继续履行合同，构成根本违约，作为出租人的姜日宗根据合同法第94条的规定要求解除与盛达公司的租赁合同，符合法律规定。

　　至于解除合同后，姜日宗是否应退还2007年2月4日至2007年4月28日的租金，由于盛达公司未提出反诉，法院不予审理，盛达公司可另行诉请。本案是合同之诉，与损害赔偿之诉系不同的法律关系，不某合并审理，故盛达公司要求追加无为县金鹰电器有限公司等为当事人，无法律依据。盛达公司等人因火灾给自己造成的财产、经济损失已另行诉讼，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项之规定，判决解除姜日宗与盛达公司间的租赁合同。

　　承租人拖欠租金出租人可解除合同

　　基本案情原告梅某翠系姚某供销社职工，并在该单位分有职工宿舍四间(其中有两间厨房)。2005年10月份，被告乔某武经原告父亲梅某窑介绍，承租原告梅某翠姚某收花站内的两间厨房，口头约定年租金500元，未约定租期和付租金时间。2005年11月21日，被告乔某武搬进承租房，并借用原告木床、凉床各一张。2006年春，被告乔某武付租金300元。后原告梅某翠多次向被告乔某武催要未付的租金(2007年11月份下欠租金700元)，但被告乔某武以承租房产权不属于原告梅某翠所有为由拒付租金。

　　另查明，2006年，姚某供销社进行改制，姚某收花站整体拍卖给席某平。后经席某平同意，将在姚某供销社收花站内居住的四户职工(乔某富、梅某翠、童某云、童某平)的住房返还给供销社，席某平后来办理的土地使用证不包括上述四户的房屋。原告梅某翠已向供销社预交购房款5000元，购买其占有的该住房，土地使用权证及房屋产权证正在办理中。

　　法官说法乔某武与梅某翠的口头房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示。双方当事人均应按照约定履行各自的义务。乔某武租住诉争的房屋，理应交纳租金。梅某翠现在虽还没有拿到该房屋的产权证，但有证据可以证明，诉争的房屋所有权属于梅某翠，目前，房产证正在办理过程中。故乔某武以该房所有权不属于梅某翠，因而未向梅某翠交纳拖欠的租金的理由，法院不予采纳。由于该协议未约定租赁期限，应视为不定期租赁，出租方可随时解除协议，但应给予承租方合理准备时间。故梅某翠要求解除双方之间的房屋租金合同，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决解除原告梅某翠与被告乔某武口头设定的房屋承租合同;被告乔某武于本判决生效后二十日内搬出承租房，并一次性支付原告房屋租金700元，返还借用原告的木床、凉床各一张。