无产权房屋租赁纠纷案

　　【案情】

　　原告：韩某堂。

　　原告：韩某升。

　　被告：泾某县云某供销社。

　　解放前，韩某堂在原籍三原县有土地68亩，房屋32间;1943年，又在泾某县云某镇买庄院一处，计房屋52间，占地6亩，解放时出租给他人使用。1952年1月，经人介绍，由韩某堂之母出面，以韩某堂之子韩某升(当时7岁)的名义，将泾某县云某镇的房屋全部出租给泾某县云某供销社，双方订立了租赁契约。约定：年租金为小麦2160斤;租期只许客辞，不许主夺;供销社如需修改另建，得通过韩家，若有损坏，得负赔偿责任。1952年2、3月，三原县进行土改，韩某堂只申报了原籍三原县的土地和房屋，其家庭成份被定为地主成份，本人被定为地主份子;在三原县的土地被没收分配，房屋未动。韩某堂对在泾某县云某镇的52间房屋和6亩土地，隐瞒未报。三原县政府对韩某堂在外县的土地、房产不知情;泾某县政府因此时房屋归供销社使用，故认为是公产房，没有给韩某堂登记产权，也未给云某供销社登记产权。1965年，韩某堂在三原县的32间房被补改，留给韩某堂家3间，其余全部分配。云某供销社自租房后，租金付至1964年上半年，因供销社修房，以修理费用折抵租金而停付。文化大革命中，供销社修房开支帐本丢失，折抵租金一直未算。1981年，云某供销社开始按原契约约定继续给付租金。1985年，因房屋山墙被雨淋倒塌，云某供销社自行修复后，要求再以修理费用折抵房租，韩某堂不同意，云某供销社即停付租金，双方发生纠纷。云某供销社承租此房后，至发生纠纷时，已将原承租的52间房屋全部翻修改建，并在院内增建了房屋、水塔等设施。

　　1987年10月，韩某堂、韩某升父子诉至泾某县人民法院，要求变更与云某供销社的房屋租赁合同期限，结清云某供销社所欠租金，云某供销社赔偿私自拆房所造成的经济损失，收回部分房屋自用。

　　云某供销社辩称，房屋租赁契约是双方自愿订立的，不存在更改租赁期限的问题;1981年以前以修理费折抵租金是双方同意的，现帐本已丢失，无法查清;1985年以后的房租也应以房屋修理费相抵。故不同意原告方的诉讼请求。

　　【审判】

　　泾某县人民法院经审理认为：双方当事人订立的房屋租赁契约已履行多年，属有效的民事法律行为。原租赁期限定为“只许客辞，不许主夺”，显失公平，应予变更。但契约未订承租人迁出时限，故原告请求近期终止租赁关系，不切实际。承租人在承租期间，未和出租人协商，而将承租房大量拆除另建，应以所建同等房屋补偿。1964年至1980年以修房开支抵顶租金，因承租人帐本丢失，抵顶视为到期。1985年承租人自行修房损失，属其管理及自然原因，不再以租金相抵。唯房屋租金偏低，应以当地现行标准计算为妥。依照国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条、第十六条、第十九条和第二十条之规定，泾某县人民法院于1989年6月29日判决：

　　一、云某供销社拆除原房后所建的街房6间、厦房18间，顶作原租房屋，短少的租房16间以东院8间(安间)街房抵补，判决生效十年后，由出租方按租赁契约的使用范围收回管理使用。在此期间，出租方对房屋必须及时、认真地检查、修缮，保障住房安全;修缮可与承租方合修，费用可用租金折抵。

　　二、云某供销社在院内所建的库房、门房、水塔等设施使用至2010年迁出。

　　三、1985年至判决生效期间的房租，按原合同标准两月内一次性结清。

　　四、变更后的房屋租金为每月1平方米0.70元，房屋面积折合为462.22平方米，年租金共计3882.65元，判决生效后为每年6月30日及12月30日两期付清。

　　判决后，双方当事人均不服，上诉于咸某市中级人民法院。韩某堂、韩某升除坚持原诉理由外，还认为租赁合同应终止，不应再延续十年。云某供销社上诉认为，所承租的房屋系出租方隐瞒应予没收的房屋，是违反土地改革法的行为，现应收归国有。

　　咸某市中级人民法院经审理认为：土改时，韩某堂被定为地主份子，三原县已为其家保留了自留房，其余房屋应在没收之列。但土改时，韩某堂将其在泾某县云某镇的52间房屋隐瞒未报，应视为公产。根据该房屋未确权给韩某堂，以及由云某供销社一直占有和使用的实际情况，争执的房屋所有权应归泾某县人民政府所有。原审判决错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，咸某市中级人民法院于1992年6月9日判决如下：

　　一、撤销一审判决。

　　二、改判为：云某供销社与韩某升于1952年1月12日所签订的租房合同为无效合同，双方所争议之52间房屋为公产，所有权归泾某县人民政府所有。

　　三、驳回双方当事人的诉讼请求。

　　【评析】

　　本案一、二审判决大相径庭，其根本原因在于适用法律不同。而适用法律不同，又取决于对当事人争执的房屋的定性。一审判决仅以当事人之间有房屋租赁合同关系，而按一般房屋租赁法律关系处理;二审判决则以争执房屋应属土改没收房屋，韩某堂隐瞒不报，又未确权给他为理由，认定争执房屋应属公产，双方当事人的租赁合同无效，从而从根本上改变了一审的定性和处理结果。此两种处理结果，哪一种正确呢应从以下几个方面来分析：

　　一、土地改革是依法剥夺剥削者财产，重新确立土地、房屋等财产所有权关系的变革。按《中华人民共和国土地改革法》的规定，地主属土改对象，其在农村中的土地、房产，除按给出路政策，给其留出必要的份额外，其余均应作胜利果实没收，重新分配。此种规定具有强制性。因此，在土改以后，对于地主隐瞒的、漏报的土地、房产，一经查出，均应予以没收处理。同时，对于地主在土改以前通过出租、出典等方式而由他人占有的土地、房屋，只要所有权仍为地主所享有的，也都应作为胜利果实参加土改重新确权。经过土改后，地主仅对政府为其保留的财产享有所有权，不属保留范围内的财产，不再享有所有权。本案中，在补改时，为韩某堂家保留了3间住房，等于明确了韩某堂不再对原属他及他家所有的其他房产拥有所有权。因此，从此时并追溯到土改时，韩某堂一家仅有3间房屋的产权，其余房产均属没收范围，归分配对象所有或政府所有。故在双方争执的52间房屋未确权给韩某堂家所有的情况下，该52间房屋应视为公产。因韩某堂不是所有权人，故其以所有人的名义(包括他家其他人)与他人建立的出租关系无效。因此，二审判决对此问题的处理是正确的。