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　　【案件看台】

　　案例一，房东以房客违反合同拖欠租金和物业费用为由，提前解除合同，租期未到，房东就把房客的东西全都清了出来。但房客才装修不久的店面，花了不少装修费，谁来承担这些损失呢?案例二，房客拖欠房租，但房东的店面却无合法批建手续，那么房东能讨回房租吗?

　　【案例一】

　　房客违约，被“扫地出门”

　　法院判令房东赔偿房客装修损失60%

　　2007年11月一天，丽婷租下的湖滨六里一间店面被房东换掉了钥匙，且店内所有物品被房东搬进车库里，可是租期还没有到。被如此“扫地出门”，丽婷心有不甘，于是就把房东小西告上法庭。

　　原来在2005年8月28日，丽婷和小西签订一份房屋租赁合同和补充协议，约定由丽婷向小西租赁位于湖滨六里一间店面，月租1400元，押金1400元，租期自2005年10月5日至2010年10月5日;租赁期间，丽婷应负担水电费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用;租期内双方均不得借故解除合同，违约方必须双倍赔偿对方损失。

　　合同签订后，丽婷支付押金，并交清自2005年10月5日至2008年1月5日的房屋租金，请人装修店面以备经营。

　　然而2007年6月，房东小西被所在小区物业起诉，法院判令小西应当缴清物业管理费和公共维修金。小西说，这场官司是房客违约造成的，房客从没有交过物业费，才导致自己被物业起诉，最后还要替房客垫付数千元物业费和水电费。于是同年11月16日，小西锁了店面，请搬家公司把丽婷店内东西搬了个精光，并全部堆放在地下车库。

　　丽婷认为，小西将店面关闭，导致她无法营业，应该赔偿她双倍装修费用。

　　思明区人民法院一审认为，丽婷承租店面后长期未缴纳水电、物业管理等费用，其主观上具有恶意性，小西有权解除与她签订的租赁合同，但小西强行终止租赁合同欠妥，应赔偿丽婷装修损失并退还多收取的2007年11月16日至2008年1月5日的租金。鉴于丽婷违约在先，可酌情减轻小西的赔偿责任，故法院判令房东小西应赔偿装修损失的60%，小西须返还丽婷租金和押金合计3869元，并赔偿装修损失9769元。

　　【案例二】

　　违建房屋，讨不回房租

　　房东无法证明对房屋拥有所有权或使用权，租赁合同无效

　　2006年10月18日，阿旺和小曾签订一份《房屋租赁合同书》，约定由阿旺将位于思明区后埭溪路一间105平方米的店面出租给小曾，月租金3000元，租期15年;并约定小曾拖欠租金半个月以上，阿旺有权解除租赁合同，收回房屋及追回所欠租金、违约金。

　　该合同履行至2008年，阿旺认为小曾未按约支付租金，所以诉请法院解除双方的租赁关系，并要求小曾支付拖欠的房租4.45万元及水电费1.35万元，共计5.8万元。

　　而小曾却认为，阿旺每月都向他收取租金和水电费，没有所谓拖欠租金的事实。另外，阿旺承诺让他使用店面15年且收了他的押金，然而阿旺经常停水电，导致他无法正常经营，故请求驳回阿旺诉求。

　　思明区人民法院经审理认为，根据阿旺提交的社区居委会及梧村街道办事处的证明，仅能证明这间店面的建造时间为1982年，并无法证明是阿旺建造的，且阿旺也未提交这间店面的合法批建手续。因此，在阿旺没有证明其对这间店面拥有所有权或使用权的情况下，应认定双方签订的租赁合同无效，也就是说阿旺无法讨回店面租金。

　　2008年12月下旬，经思明区法院向阿旺释明后，阿旺未在限期内变更诉求，且由于解除合同的前提为合同有效，因此，阿旺基于合同有效所提出的诉求，与法院认定的合同效力相悖，即阿旺的店面是白白出租给陌生人了，无法通过法律手段讨回房租。

　　【法官提醒】

　　思明区人民法院郭国超法官介绍说，案例一中房东小西认为租客违约，适宜通过诉讼解决问题，其单方采取清除行为是不合理的。案例二中，房东阿旺并未取得房屋产权证，也没有相应批建手续，不适宜立即通过诉讼解决租赁纠纷，可在相应手续取得后与租客友好协商处理。近年来市民的法律维权意识趋强，在通过诉讼方式保护自身合法权益时，建议充分考虑诉讼风险和法律责任的分担，切记明“责”保身。