竞拍来的房无法入住房地产拍卖瑕疵引发新纠纷
2006年08月17日0918海南日报
随着拍卖事业的日益发达，寻常百姓参与拍卖的机会越来越多：你既可以参与竞拍，也可以委托他人拍卖。拍卖行想拍出最高的价格，而买受人想花最少的钱买到最好的东西，拍卖中这种利益博弈，让双方有意无意地忽略某些瑕疵，引发出房地产买卖中的新型纠纷。
买受人：出让地如何成了划拨地
法院：拍卖行未能核实有错
明明是出让地，却在拍卖中声称划拨地，那么土地过户中这笔出让金谁来付。经过诉讼，没有尽职核实的拍卖行最终因为瑕疵交了这笔学费。
案情回放
2002年10月，琼山法院与海南一拍卖事务所（下称拍卖事务所）签订委托拍卖协议，决定将府城镇凤翔路一栋三层楼房拍卖，当时载明为出让地。同年11月，海口一维修服务公司（下称服务公司）通过竞价，竞买到这栋房产及土地，成交金额233万元。据此，服务公司顺利办理了房产过户手续，但在办理土地使用权过户手续时被告知该地是划拨地，尚需补缴出让金40万元。为此，服务公司多次要求拍卖事务所补交该款，但没有得到答复。2005年3月，服务公司只好自己出资补交出让金，才将该地使用权过户到自己名下。
服务公司认为，拍卖事务所未能全面履行自己义务，致其蒙受巨大的损失，遂向法院诉求，要求拍卖事务所归还其垫付的土地使用权出让金40万元，并赔偿损失54万元。
拍卖事务所则认为，自己在拍卖过程中无违法违约行为，对后来才发现的土地使用权出让金也无过错。未预留土地出让金，是因为法院委拍资料表明拍卖土地是出让地，错在琼山法院审查不严而将出让金划给案件申请人中行琼山支行。中行琼山支行收取此款属不当得利。琼山法院、中行琼山支行对此均有过错，应共同承担赔偿服务公司土地使用权出让金的责任。
2005年10月，一审法院经过审理后认为，虽然琼山法院错将实为划拨地的土地当成出让地，但拍卖事务所未尽职责按照拍卖法的规定，对委托人所提供的资料进行核实也存在过错，应承担相应的民事责任。但原告在竞买成交后，已顺利办理房产过户手续，该土地使用权过户手续迟延办理，不影响服务公司对该房产的正常使用，赔偿损失的主张没有事实根据和法律依据。一审判令拍卖事务所支付土地出让金40万元及利息。
一审宣判后，服务公司与拍卖事务所均提起上诉。经过二审法院调解，在拍卖公司支付52万元后，服务公司放弃了其他诉求。
律师点评
海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案主要涉及到拍卖财产的瑕疵问题。执行中拍卖的财产，一般都不是全新的或第一手的财产，在这种情况下财产自身潜在的瑕疵就有可能对财产的价值造成影响。该案例中由于拍卖公司没有对拍卖标的进行核实，造成竞买人补缴出让金40万元，这个责任是拍卖公司的义务。因为《拍卖法》第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”
买受人：拍来的大厦无法经营
法院：安置下岗职工超出规定
经过激烈竞标拍来的大厦，却因职工安置问题无法正常经营。面对拍卖公司负责安置职工费用承诺，法院认为超出了法律规定。正因如此，发现重大瑕疵的买受人并没得到赔偿。
案情回放
2002年12月，海南一拍卖有限公司（下称拍卖公司）接受农行海南省分行营业部委托，公开拍卖其位于海口市和平南路的“六合大厦”整幢大楼的房屋产权。2003年1月，拍卖公司与海口一运输服务有限公司（下称运输公司）签订竞买协议，约定“六合大厦现有的职工安置问题，按照省政府的有关规定进行安置，所需费用由委托方负责。如委托方不负责，则由拍卖公司负责职工安置问题费用”。
2003年1月，拍卖公司公开拍卖六合大厦房产权，运输公司以1600万元价格竞得，并办理了过户手续。但原六合大厦员工因安置费没有得到解决，四处上访申诉，使其无法正常经营。运输公司因此不愿交纳拍卖佣金44万元及代办费4万元，拍卖公司遂诉讼至法院。
2004年8月，法院经过审理后认为，关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的有关规定，该条款应属无效。职工安置及补偿费用，国家劳动法、地方法规有明确的规定，此问题应由劳动管理部门协调解决，拍卖公司并无法律上的义务。运输公司违约在先，因此一审判令支付拍卖佣金44万元及代办费4万元。
律师点评
海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案主要涉及到的是合同法中关于拍卖合同效力的问题，本案中运输公司以1600万元价格竞得了六合大厦，并办理了过户手续。即拍卖合同中合同标的已经履行完毕，合同已经生效。但是关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的规定，该条款应属无效。根据《合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于运输公司对该条款的签订也负有过错，所以该条款的无效并不能避免运输公司支付拍卖佣金的义务。
买受人：竞拍的房子无法居住
法院：了解瑕疵风险自担
拍来的12套住房却无法入住，法院并没有支持买受人关于瑕疵的诉讼，原因就在于拍卖行事先已经告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月，王先生通过拍卖竞买得到中行文昌支行委托海南一拍卖有限公司的12套房产的所有权，并办理了过户手续。但他领取房产证后，发现上述房产已有人居住，无法顺利接收。遂诉请法院，要求银行和拍卖公司将房产交到他的手里。
银行和拍卖公司在答辩中称，王先生是在了解竞买标的瑕疵，即有职工居住，清场困难的情况下，与他们签订的竞买协议的。而他们的义务，提供现有资料协助王先生。现在他们已提供了现有资料协助他顺利办理了过户手续，已全部履行了其应尽的义务，并无不当。