房产拍卖违约纠纷的处理
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江苏省姜堰市人民法院
民事判决书
（2005）姜民二初字第0030号
原告言关荣，男，1967年5月21日生，汉族，浙江省绍兴市人，大学文化，私营业主，暂住姜堰市姜堰镇长沟东二村14栋301室。
委托代理人徐清，江苏泰州公清律师事务所律师。
委托代理人刘勇，江苏泰州公清律师事务所姜堰分所律师。
被告泰州市宏泰拍卖行有限公司，住所在姜堰市姜堰镇人民南路7号。
法定代表人黄宏元，该公司董事长。
被告中国工商银行姜堰市支行，住所在姜堰市姜堰镇西大街3号。
负责人束长春，该行行长。
委托代理人钱俊，该行员工。
委托代理人朱联海，泰州江豪律师事务所律师。
原告言关荣诉被告泰州市宏泰拍卖行有限公司（以下简称宏泰拍卖行）、中国工商银行姜堰市支行（以下简称姜堰工行）拍卖合同纠纷一案，本院于2005年1月26日立案受理。依法由审判员薛卫国适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告宏泰拍卖行法定代表人、姜堰工行的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年12月30日，被告宏泰拍卖行拍卖姜堰工行所有的位于姜堰市姜堰镇人民路38号的建筑面积为1320.1平方米的房屋，原告以120万元的价格拍得此房。2004年1月4日，原告与被告宏泰拍卖行签订了协议，且在约定的期限内交清了购房款和拍卖佣金，二被告于同年3月17日交付房屋，延期45天，依约应给付原告违约金307200元；原告收到拍得的房屋后，为被告代交电费1204.66元；经丈量，房屋的实际面积比房屋所有权证登记的面积少78.8平方米;装潢时，原告得知拍得的房屋11.2米的门面向上至女儿墙部位的使用权及拱形门斗下的北侧立柱被他人使用，导致原告不能做广告，无法营业。为此原告多次与二被告交涉未果，请求法院判令二被告给付原告延期交付房屋的违约金307200元、返还短少面积78.8平方米的价款71636.36元、赔偿营业损失45675元、支付代垫电费1204.66元、收回11.2米的门面向上至女儿墙部位的使用权以及拱形门斗下北侧立柱一半的使用权并交还给原告。
被告宏泰拍卖行辩称，展示看样时我行已告知原告，拍卖的标的物被第三人占有，姜堰工行与我行商定底价时也充分考虑了此因素；2004年1月16日，原告在浙江与我行通话，要我行与其签订协议，目的是要求姜堰工行尽快交付房屋，后原告将事前准备好的两份协议由他人交我行签字，其中一份协议约定不能交付房屋的违约责任，协议上的落款时间为2004年1月4日，该协议约定的违约金超过了原告的实际损失，显失公平，不是我行的真实意思表示，应为无效；一份补充协议约定违约责任由姜堰工行承担，我行不负连带责任，原告也不追究我行责任。原告接受房屋的时间应为2004年2月17日，其还欠我行拍卖佣金4万元。请求法院驳回原告要求我行给付违约金和赔偿损失的请求。
被告姜堰工行辩称，我行与宏泰拍卖行签订的委托拍卖合同中未约定房屋交付期限及延期交付的违约金，所以宏泰拍卖行与原告约定的违约金与我行无关，该约定对我行没有拘束力；对于交付的房屋缺少面积以及门面向上至女儿墙部位被他人使用,我行拍卖时并不知晓，现房屋所有权已转让给原告，我行无权向占有人主张权利，只能配合原告行使合法权利；原告诉称的营业损失、违约金是重复计算；我行除支付原告代垫的电费和返还短少面积的价款外，不应承担责任。
针对二被告的辩称，原告补充陈述，被告没有证据证明原告在拍卖时知道拍卖物的瑕疵及两份协议都是2004年1月16日签订的，依照拍卖法和合同法的规定原告主张的违约金和营业损失适当，二被告应依约给付违约金，赔偿营业损失，交付完整的房屋所有权。
本案的争议焦点是：1、被告宏泰拍卖行在拍卖时是否告知原告，拍卖物存在瑕疵；2、原告与被告宏泰拍卖行的协议是否有效、对被告姜堰工行是否有拘束力、约定的违约金是否过高；3、原告要求被告交还外墙使用权的理由能否成立；4、原告主张的营业损失额是否合法。
针对焦点1，被告宏泰拍卖行在庭审中提交了王裕福出具的证明1份，证明其在拍卖前陪同原告一起看样，被告宏泰拍卖行告知原告所拍房屋被他人占有，拍卖成交后，须姜堰工行启动诉讼程序才能交付。原告和姜堰工行未提交证据。经质证，原告认为宏泰拍卖行提交的证据超过了举证期限，不予质证；姜堰工行认为宏泰拍卖行提交的证据真实。本院认为，宏泰拍卖行未在举证期限内提交证据，原告也不同意质证，该证据又没有其他证据相印证，对其证明力不予确认。
针对焦点2，原告在举证期限内提交了下列证据：1、2004年1月4日与宏泰拍卖行签订的协议书及违约金计算清单各1份，证明被告应支付原告违约金307200元；2、2004年2月5日民事诉状、本院（2004）姜法民初字第94号受理案件通知书、查封财产清单、民事裁定书及诉讼保全申请、财产清单各1份，证明被告拍卖的房屋是2004年3月17日交付原告的。庭审中，宏泰拍卖行提交了下列证据：1、王裕福、刁有贵出具的证明1份；2、2004年1月4日协议、同年1月16日补充协议各1份，上列证据证明两份协议都是2004年1月16日签订的，约定的违约金偏高，协议不是其真实的意思，应为无效；3、原告出具的收到房屋的收条1份；4、房屋所有权证存根1份，证据3、4证明被告于2004年2月17日将拍卖物交付原告。姜堰工行提交委托拍卖合同1份，证明其与宏泰拍卖行未约定房屋交付期限及延期交付的违约金，宏泰拍卖行与原告签订的协议对姜堰工行没有拘束力。经质证，二被告对原告证据的真实性无异议，对证明对象提出异议，宏泰拍卖行认为原告证据1无效，证据2不能证明其是2004年3月17日交付拍卖物的；姜堰工行认为，证据1对其没有拘束力，证据2不能证明其延期交付。原告对宏泰拍卖行提交的证据提出异议，认为该证据未在举证期限内提交，不予质证；姜堰工行对宏泰拍卖行提交的证据无异议。原告和宏泰拍卖行对姜堰工行提交的证据无异议。本院认为，因二被告对原告证据的真实性无异议，且来源合法，与本案相关联，对其证明力予以确认；宏泰拍卖行提交的证据超过了举证期限，且原告不同意质证，对其证明力不予确认；姜堰工行提交的证据因原告和宏泰拍卖行无异议，对其证明力予以确认。