房屋拍卖时　承租人能否行使优先购买权

法院对房屋进行拍卖时承租人能否行使优先购买权，以前一直有肯定和否定的两种观点。一种观点认为优先购买权不适用于拍卖情形。理由是拍卖以“价高者得”为原则，如果在拍卖情形下允许承租人行使优先购买权，势必扰乱拍卖程序，有损于拍卖的效力，使他人失去了参加竞买的意义。 另一种观点认为：法院拍卖是出租人出卖房屋的一种特殊方式，没有剥夺承租人优先购买权的效力。拍卖时承租人有效行使优先购买权的前提，恰恰是要等待最高竞买者确定价格条件，因此，拍卖原则与承租人行使优先购买权原则并非是水火不容的关系，拍卖方式并不必然排斥承租人的优先购买权。2004年11月，最高人民法院制定的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确承认了拍卖时优先购买权人的先权，其第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”，因此，法院对房屋进行拍卖时承租人能够行使优先购买权应不再存在争议。